Se você tem uma renda estável e quer fazer um investimento, então uma das melhores opções é buscar um imóvel, seja para morar ou para alugar. Eles tendem a ser uma alternativa bem rentável e com boa taxa de retorno. Porém, a menos que você já tenha guardado dinheiro por vários anos, vai precisar de um financiamento imobiliário.

Um erro bem comum ao planejar a compra de um imóvel é não considerar o Custo Efetivo Total do financiamento, que é maior que o valor total da compra. Se você não se planejar de acordo, pode ter mais dificuldades para cobrir todo o custo do financiamento dentro do prazo.

Para te ajudar com isso, vamos explicar o que é o Custo Efetivo Total, como ele é calculado no financiamento imobiliário e como você pode reduzi-lo. Acompanhe.

O que é Custo Efetivo Total?

Também chamado de CET, esse é um conceito usado em finanças que representa o custo real de uma transação, não apenas seu valor nominal. Por exemplo, quando você faz uma compra online de outro país, além do valor do produto, também paga pelo frete, tributos e outras taxas envolvidas no processo.

Dentro do financiamento imobiliário, esse valor se refere ao valor final que será pago pelo imóvel, levando em conta todas as taxas do empréstimo. Isso acontece porque, quando você faz um financiamento, o que realmente acontece é que o banco faz a compra do imóvel em seu nome e você paga esse valor parcelado ao longo dos anos.

Para compensar o investimento, a instituição financeira também aplica uma taxa de acordo com o prazo de pagamento e uma análise de risco. Os valores podem variar de acordo com a instituição, sua situação financeira atual e a economia. Portanto, é importante ter cuidado redobrado ao se planejar para comprar um imóvel.

Como calculá-lo?

Por lei, o Custo Efetivo Total de qualquer financiamento bancário deve ser fornecido obrigatoriamente ao cliente antes da assinatura do contrato. Assim, você pode conferir todos os cálculos e taxas antes de se comprometer com uma proposta.

Alguns dos principais fatores que pesam no cálculo do CET são:

• Valor de mercado do imóvel;
• Tarifa de Abertura de Cadastro (TAC);
• Taxa administrativa bancária;
• Imposto sobre Operações Financeiras (IOF);
• Taxa de seguro.

Leve em conta também que, a longo prazo, pode haver reajustes de acordo com a inflação ou outras mudanças econômicas. Todos esses fatores também devem estar discriminados no contrato.

Como reduzir o Custo Efetivo Total em financiamento imobiliário?

Levando em conta que você quer a melhor proposta possível para o imóvel que deseja adquirir, é sempre bom encontrar algumas formas de diminuir o CET no seu financiamento imobiliário. E existem algumas opções à sua disposição. Confira!

Compare as taxas praticadas por cada banco

Mesmo que a variação não seja tão grande, diferentes bancos apresentam suas próprias políticas de taxas, especialmente no que diz respeito à manutenção e ao seguro. Isso significa que você pode comparar os valores cobrados e encontrar a instituição que te oferece a melhor proposta para o seu imóvel no momento.

Às vezes, a diferença é de menos de 0,1% entre uma taxa e outra. Porém, considerando que esse é um investimento que pode levar vários anos para ser quitado, mesmo isso pode levar a uma diferença bem expressiva no CET, ainda mais considerando que os juros se multiplicam entre si.

Mas tome cuidado para não abrir mão de algum benefício sem querer. O seguro, por exemplo, é uma garantia caso você atrase um pagamento por causa de alguma emergência.

Leia atentamente o contrato

Como mencionamos acima, toda instituição financeira é obrigada a fornecer uma discriminação completa de todo o cálculo do Custo Efetivo Total do seu financiamento. Porém, a explicação sobre todas as condições de pagamento, prazos e a aplicação de muitas dessas taxas estará no contrato de financiamento, não na planilha de cálculo do CET.

Já que cada instituição bancária possui a própria política de taxas e cobranças, você quer entender todas as cláusulas antes de assinar. Compare todos os termos, exigências e responsabilidades com o seu planejamento financeiro e confirme se você pode arcar com tudo.

Mesmo que isso atrase um pouco a sua compra, é melhor se prevenir do que se comprometer com um contrato que pode prejudicar você financeiramente.

Considere o pagamento adiantado

Uma opção bem comum em muitas instituições bancárias é a aplicação de descontos em taxas e outras cobranças para clientes que pagam parcelas adiantadas. A ideia é que, como você está reduzindo o prazo total do pagamento, não há mais razão para aplicar mais um mês das taxas de manutenção do seu financiamento.

Mais uma vez, esse é um detalhe que deve ser esclarecido dentro do contrato. Se o banco não trabalhar com esse tipo de opção, não haverá razão para tentar adiantar o pagamento. Se esse for um fator importante na sua decisão, então é melhor buscar uma instituição financeira que ofereça essa possibilidade.

Peça uma simulação do financiamento

Se você quiser uma visão ainda mais detalhada do Custo Efetivo Total, além de uma ideia mais clara de como será o processo de pagamento, você pode solicitar também uma simulação. Nesse caso, a instituição vai levar em conta o valor do imóvel, todas as taxas e o CET para apresentar o valor de cada parcela e o prazo de pagamento.

Muitos bancos e instituições financeiras possuem uma calculadora automática de fácil acesso, o que é um bom ponto de partida. Porém, se tiver outros fatores a considerar ou quiser negociar algumas dessas taxas antes de incluí-las no contrato, você pode entrar em contato com um administrador do banco e pedir uma simulação levando em conta os valores ajustados.

Conhecer o Custo Efetivo Total de um investimento é fundamental para o seu planejamento, especialmente no financiamento imobiliário. A melhor forma de conseguir uma boa proposta é contar com o apoio de uma imobiliária especializada, que te dê auxílio na hora de buscar o seu financiamento.