Você tem dúvidas sobre como declarar imóvel no Imposto de Renda? O formulário precisa ser preenchido todos os anos, mas sempre gera dúvidas.

Normalmente, as pessoas querem saber se devem atualizar o valor do bem, que dados colocar no caso de financiamento bancário e quais itens devem ser inseridos. Ainda tem mais questionamentos, já que o preenchimento da declaração é visto como uma tarefa difícil.

No entanto, você pode deixar o medo de lado. Neste post, será possível entender todos os passos para fazer a declaração de imóvel no Imposto de Renda. Depois é só colocar as dicas em prática. Que tal começar?

Como funciona o Imposto de Renda 2024?

Devido à pandemia do novo coronavírus, a entrega da declaração do IR 2021 foi adiada. Geralmente, o prazo vai até o dia 30 de abril. Em 2024, passou para 31 de maio.

A expectativa era o recebimento de declarações de aproximadamente 32 milhões de brasileiros. Antes mesmo de finalizar o período pela Receita Federal, dados do governo federal indicavam que a previsão havia sido ultrapassada.

A obrigatoriedade de preencher o formulário anual depende do seu enquadramento nas condições exigidas. Em 2021, as regras contemplavam quem teve:

• Rendimentos tributáveis superiores a R$ 28.559,70;
• Rendimentos isentos, tributados exclusivamente na fonte ou não tributáveis de mais de R$ 40 mil;
• Bens e direitos em soma superior a R$ 300 mil em 31/12/2023;
• Recebimento de auxílio emergencial com renda tributável superior a R$ 22.847,76 em 2020;
• Lucro na venda de bens compatíveis com a incidência de Imposto de Renda;
• Operações na bolsa de valores;
• Isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, com posterior aplicação da quantia na compra de outro imóvel em até 180 dias;
• Receita bruta de mais de R$ 142.798,50 em atividades rurais.

Como você pôde perceber, a compra ou venda de imóveis requer a entrega da declaração do IR, em alguns casos. O procedimento pode ser feito com a ajuda de um contador, mas também é possível realizá-lo sem ajuda profissional. De toda forma, é preciso ter cuidado para não cair na malha fina.

Passo a passo: como declarar imóvel no Imposto de Renda?

As condições para declarar imóvel no IR são variadas. Você já viu quais são os critérios para fazer o preenchimento do formulário. Entenda, agora, o que fazer para evitar erros e cair na malha fina.

Passo 1: Baixe o programa de declaração

O programa disponibilizado pela Receita Federal muda todos os anos. Em 2024, o download pode ser feito pelo site do Ministério da Economia.

É possível baixar o programa para usar no computador ou no celular. Os sistemas operacionais permitidos são:

• iOS;
• Android;
• Windows;
• Linux;
• MacOS.

Em qualquer um dos casos, basta seguir as instruções que aparecerão na tela para completar o download. Depois, abra o programa e informe se deseja começar do zero ou recuperar os dados. Essa última opção só está válida para quem fez a declaração de 2020 no mesmo dispositivo.

Passo 2: Veja se você comprou ou vendeu imóvel em 2023

O processo da declaração do IR começa com a identificação da situação em que você se encontra. As possibilidades são compra e venda de imóvel. Cada uma das categorias contém uma série de particularidades, que precisam ser consideradas. Por isso, é importante entender o que será necessário.

Passo 3: Reúna os documentos dos imóveis

A documentação deve ser reunida antes de você saber como declarar imóvel no Imposto de Renda. O ideal é ter em mãos:

• Contrato de compra/venda;
• Cadastro no Registro de Imóveis;
• Matrícula na Prefeitura;
• Comprovantes bancários.

Esses são apenas alguns exemplos. Vale a pena contar com o máximo de informações para evitar interrupções durante o preenchimento da declaração.

Passo 4: Preencha os dados de compra de imóveis

A pessoa que comprou uma propriedade em 2020 deve preencher o formulário da seguinte forma:

• Acesse a ficha “Bens e Direitos”;
• Escolha o código de acordo com o tipo de imóvel, ou seja: 11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno, 14 para imóveis rurais ou 15 para conjuntos ou salas;
• Inclua as informações da operação no campo “Discriminação”. Insira valor da transação, como foi feito o pagamento, data da compra e detalhes do vendedor, como CPF e nome;
• Insira outros dados solicitados, como número de matrícula do imóvel, data de compra, cartório em que foi registrado e inscrição municipal;
• Digite R$ 0 no campo “Situação em 31/12/2022”. Em “Situação em 31/12/2023”, coloque a quantia realmente paga.

Caso o imóvel tenha sido financiado, o procedimento de declaração é um pouco diferente. Veja:

• Acesse a ficha “Bens e Direitos”;
• Escolha o código conforme o tipo de imóvel;
• Detalhe a operação no campo “Discriminação”, de acordo com o que foi explicado acima;
• Digite os outros dados solicitados;
• Insira o valor R$ 0 no campo “Situação em 31/12/2022”. Por sua vez, em “Situação em 31/12/2023”, coloque apenas a quantia paga até essa data. No caso de um imóvel adquirido em 2023, o valor deve equivaler à soma da entrada com as parcelas pagas e custos extras.

Para entender melhor como funciona, veja dois exemplos. Digamos que o imóvel tenha custado R$ 400 mil e a compra tenha sido feita à vista. Então, insira esse montante em “Situação em 31/12/2023”.

Caso a compra tenha sido financiado, verifique como foi feito o pagamento. Digamos que ela tenha ocorrido em agosto. As parcelas equivalem a R$ 5 mil por mês. Portanto, foram cinco prestações de R$ 5 mil. No total, foram R$ 25 mil.

A entrada foi de R$ 200 mil. Assim, temos que a quantia efetivamente paga foi de R$ 225 mil (R$ 200 mil + R$ 25 mil).

As mesmas etapas devem ser executadas caso o imóvel financiado e adquirido em anos anteriores. O que vai mudar são os campos dos montantes.

Nesse caso, em “Situação em 31/12/2022”, repita a quantia inserida na declaração do IR 2023. Em “Situação em 31/12/2023”, atualize o valor, de acordo com os pagamentos realizados.

Passo 5: Saiba quando o valor do imóvel pode ser atualizado no IR

O imóvel deve ser declarado com base no preço de sua aquisição. O valor do bem só deve ser atualizado em situações específicas. Elas são:

• Construção;
• Reforma;
• Ampliação;
• Financiamento.

Nos três primeiros casos, você deve reunir as notas fiscais dos serviços e dos materiais gastos com a melhoria. Como declarar imóvel no Imposto de Renda nessas condições? O procedimento é igual ao que já foi apresentado.

A diferença é que, no campo “Discriminação”, você deverá inserir que o imóvel passou por construção, reforma ou ampliação. Detalhe todos os valores gastos e some-os. Ao final, acrescente o total no campo “Situação em 31/12/2023”.

Por exemplo, imagine que o seu imóvel foi comprado em 2022 e custou R$ 500 mil. Ele foi pago à vista e você fez uma reforma de R$ 50 mil em 2023. Nesse caso, discrimine os valores. No campo “Situação em 31/12/2022”, insira R$ 500 mil, conforme a declaração anterior. Por sua vez, em “Situação em 31/12/2023”, digite R$ 550 mil.

Se você tiver um imóvel financiado, o valor do imóvel também pode ser atualizado. Como já vimos, é preciso incluir o que foi efetivamente pago. Portanto, todos os anos, você deve utilizar os comprovantes das prestações e somar essas quantias para chegar ao montante adequado.

Por exemplo, se o imóvel valia R$ 200 mil em 2022 e você pagou R$ 100 mil em 2023, insira o valor de R$ 300 mil no campo “Situação em 31/12/2023”. Por fim, se você tiver feito uma reforma e tem um financiamento no mesmo imóvel, basta somar tudo e colocar o valor total.

Passo 6: Declare os imóveis comprados antes de 2024 e não declarados

As pessoas que não sabem como declarar imóvel no IR por nunca terem feito isso, também devem fazer o procedimento se tiverem imóveis. Isso acontece com quem era dependente até 2022 ou não tinha a obrigação de preencher o formulário.

De qualquer forma, o procedimento é igual ao já apresentado. A diferença estará nos campos de valores. Em “Situação em 31/12/2022″, você deve colocar a quantia já paga até essa data ou o valor total do imóvel”. Se ele estiver financiado ou passar por uma reforma, vale a atualização em “Situação em 31/12/2023”, como já explicado.

Passo 7: Entenda o que fazer quando o imóvel tem dois ou mais proprietários

Os bens com mais de um dono devem ser declarados por todos os proprietários. Esse é o caso dos casais com separação total de bens e dos sócios em uma empresa.

O cuidado necessário é que o valor incluído na declaração deve equivaler à parte específica de cada um no imóvel. Por exemplo, se forem dois proprietários, cada um com 50%, todos os valores devem ser divididos pela metade e isso deve ser destacado no campo “Discriminação”.

Passo 8: Apresente os dados de imóveis vendidos em 2024

A declaração de imóvel no Imposto de Renda também deve contemplar os imóveis vendidos em 2023. Se você se enquadrar nessa situação, a primeira coisa a fazer é preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita Federal.

Esse sistema online fará o cálculo do imposto sobre o lucro obtido na operação. O tributo recolhido varia de 15% a 22,5% e deverá ser quitado até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Por exemplo, se a operação foi concretizada em julho, o recolhimento do imposto vai até 31 de agosto.

O pagamento é feito por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) emitido no GCap. O código é o 4600. Se o prazo for perdido, você pode emitir um DARF já com a multa e os juros aplicados.

Esse procedimento é feito pelo Sistema de Cálculo de Acréscimos Legais (Sicalc). Também há casos em que há isenção da cobrança, como destacamos no começo do artigo.

Esses dados serão importados do GCap para o formulário de declaração. Se foi pago algum imposto, os valores seguirão para a ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”. Caso tenha sido isento, vai para “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Em seguida, você deverá excluir o imóvel da ficha “Bens e Direitos”. Para isso, você nunca deve simplesmente apagar a linha referente ao bem. Na verdade, deverá clicar em “Editar” e fazer o seguinte:

• No campo “Situação em 31/12/2022”, repita o valor informado na declaração do ano anterior;
• Em “Situação em 31/12/2023”, deixe zerado;
• Em “Discriminação”, destaque a realização da venda, colocando nome e CPF do comprador, bem como o valor de negociação.

Vale a pena destacar que o Imposto de Renda é isento se o contribuinte tiver apenas esse imóvel e ele tiver um valor igual ou abaixo de R$ 440 mil. Além disso, ele não pode ter comercializado outro bem desse tipo nos cinco anos anteriores. Nos outros casos, o tributo cobrado é de 15%.

Passo 9: Entenda o que fazer com a venda de imóvel financiado

O imóvel vendido ainda estava financiado? Aqui, é preciso avaliar se foi auferido algum lucro na venda, fazendo a comparação com as parcelas efetivamente pagas. No GCap, você deverá informar os ganhos de forma proporcional ao que foi quitado.

Para saber como declarar esse imóvel no Imposto de Renda, saiba que as etapas são as mesmas do bem já quitado. Em seguida, faça o procedimento de exclusão na ficha “Bens e Direitos”, como já explicado.

Passo 10: Saiba como declarar a venda de imóveis com dois ou mais proprietários

A comercialização de um imóvel com duas ou mais pessoas como proprietários deve seguir os mesmos procedimentos. Apenas altere o valor para a sua parte respectiva, em vez de incluir o montante total.

Passo 11: Declare o imóvel recebido como herança

O contribuinte que recebeu uma propriedade como herança deve executar algumas etapas diferentes para fazer a correta declaração de imóvel no Imposto de Renda. Isso porque a situação tem especificidades.

Uma delas é a isenção do IR nas heranças. A tributação ocorre pelo Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). A alíquota aplicada depende do estado em que você mora. Alguns deles, inclusive, aplicam uma faixa de isenção. No formulário de declaração, faça o seguinte:

• Acesse a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
• Escolha o código “14 – Transferências Patrimoniais Doações e Heranças”;
• Detalhe o nome e o CPF do doador no campo “Discriminação”.

A partir disso, as declarações de IR devem manter o imóvel. No entanto, ele sai da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e vai para “Bens e Direitos”. Ele permanecerá nesse local enquanto integrar o seu patrimônio.

Depois de ver todas essas etapas e detalhes, você viu que o procedimento de declaração é simples, mas exige cuidado. É preciso observar os detalhes para evitar erros e aplicação de multas por parte da Receita Federal.

Ainda assim, é possível saber como declarar imóvel no Imposto de Renda. Neste post, você viu as principais situações em que pode se enquadrar e o que fazer em cada uma delas. Se achou muito difícil, conte com a ajuda de um contador. Caso contrário, é só colocar a mão na massa.

E você, tirou suas dúvidas sobre como declarar imóveis no IR? Compartilhe este texto nas suas redes sociais e ajude outras pessoas a saberem o que fazer.